Asesoría Interactiva
Reforma de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social
Revisa las medidas que más te interesan de la reforma aprobada y marca «Me interesa» o «Quiero asesoría» en cualquier medida mientras revisas este análisis, para que así podamos asesorarte.
Desde la reforma de 2022 (Ley 21.420) la ganancia obtenida al vender acciones y cuotas de fondos con presencia bursátil nacional pagaba un impuesto único y sustitutivo de 10%. La megarreforma lo deroga y devuelve la ganancia a la categoría de Ingreso No Constitutivo de Renta: 0% de tributación. Se aplica a toda enajenación o rescate efectuado después del 1 de enero de 2027, con independencia de cuándo se adquirió el instrumento.
- No es automático por tratarse de "una acción chilena": exige cumplir simultáneamente tres condiciones — instrumento elegible, forma de adquisición y forma de enajenación.
- Desaparecen la retención del corredor y la obligación declarativa anual asociada al régimen anterior.
- Si la ganancia pasa a ser ingreso no renta, la pérdida correlativa deja de ser deducible.
No es necesario haber comprado el instrumento bajo el nuevo régimen para beneficiarse: basta con vender o rescatar después del 1 de enero de 2027. Quien tenga ganancias relevantes puede evaluar diferir la venta a 2027 para tributar 0% en vez del 10% vigente hoy, y evaluar realizar pérdidas antes del 31-12-2026.
El impuesto a las herencias y donaciones (Ley 16.271) tiene tasas progresivas de 1% a 25%. La asimetría histórica es que heredar tiene un tramo exento de 50 UTA, mientras donar en vida solo tiene 5 UTA exentas. La megarreforma abre una ventana transitoria de un año en la que el impuesto determinado se reduce en un 50%, y además libera del trámite de insinuación judicial. Es, en los hechos, la ventana de planificación sucesoria más agresiva en décadas.
- Uso único por donante: la rebaja opera por una sola vez respecto de cada donatario.
- Imputación futura sin límite de tiempo: la donación se suma al cálculo de una herencia o donación posterior del mismo donante, pero el impuesto ya pagado sirve como crédito.
- Regla de costo a 3 años: si el donatario enajena el bien dentro de 3 años, el costo se determina con reglas especiales.
- Se permite financiar el pago con mutuos en UF a un máximo de 10 años, incluso desde la propia sociedad donada.
Un padre dueño del 100% de "Empresa Familiar SpA" (valor $2.000 millones) dona el 40% de las acciones a su hija dentro de la ventana. El impuesto, ya con la rebaja del 50%, queda en aprox. $80 millones. Como la hija no tiene esa liquidez, la propia empresa le presta los $80 millones mediante un mutuo en UF a 10 años. Es una facilidad de caja, no un beneficio tributario adicional: los intereses de ese mutuo no son deducibles.
Exención del 100% del impuesto territorial respecto de la vivienda principal de personas naturales de 65 años o más. No es una rebaja parcial ni un tramo: es exención total sobre un inmueble. Reemplaza y es sustancialmente más generosa que la rebaja parcial vigente hoy, que sí exige requisitos de ingreso y tope de avalúo.
- Unicidad: una sola vivienda en todo el país; el beneficiario debe declarar cuál es su vivienda principal.
- Exclusión anti-elusión: quedan fuera los inmuebles adquiridos de personas relacionadas en los últimos 3 años, salvo que se acredite una causa no tributaria.
- Sanción: obtener el beneficio mediante declaraciones maliciosamente falsas acarrea multa del 300% del impuesto eludido más inhabilitación por 10 años.
Una hija transfiere su departamento a su padre de 70 años hace 8 meses para que él pida la exención. Como el traspaso fue entre personas relacionadas dentro de los 3 años anteriores, el SII puede rechazarla aunque el padre cumpla todos los demás requisitos. La salida que da la propia norma: si el traspaso tuvo una causa no tributaria real (herencia, divorcio, venta a precio de mercado documentada), se puede acreditar y la exención sí procede.
Régimen voluntario, extraordinario y transitorio para regularizar ante el SII bienes y rentas mantenidos en el extranjero que no fueron declarados. Se paga un impuesto único sustitutivo y con ello se sanea íntegramente la situación tributaria, extinguiendo las responsabilidades tributarias, civiles y penales derivadas de la omisión previa.
- Solo pueden acogerse personas naturales y jurídicas domiciliadas, residentes, establecidas o constituidas en Chile antes del 1 de enero de 2025.
- Se pueden declarar bienes adquiridos antes del 1 de enero de 2026.
- Exclusiones: quedan fuera quienes tengan citaciones, liquidaciones o procesos en curso, y los bienes de jurisdicciones catalogadas de alto riesgo.
- Incumplimiento del compromiso de 5 años en la tasa de 7%: se pierde el beneficio de la tasa reducida.
Se reduce el Impuesto de Primera Categoría (IDPC) del régimen general (art. 14 A) de forma gradual desde el 27% actual hasta el 23% en el Año Comercial 2029. Es la baja de tasa corporativa más relevante de la última década.
La baja de 27% a 23% aplica al régimen general (14 A). Las pymes acogidas al Pro-Pyme tienen una tasa aparte, hoy en 12,5%, que no baja con esta reforma porque ya partía más abajo. El problema es que esa tasa está definida como transitoria: subiría a 15% en 2029 y en 2030 la pyme se integraría al régimen general con 23%. El compromiso del Ejecutivo de dejar el 12,5% permanente no quedó en el articulado de esta ley: se tramitaría en un proyecto separado ("Estatuto Pyme 2.0"), que todavía no ingresa. Mientras eso no ocurra, la regla vigente en el papel sigue siendo la transitoria.
Desde la Ley 21.210 de 2020 el régimen general (art. 14 A) es semi-integrado: el socio que retira utilidades imputa el IDPC pagado por la empresa contra su Global Complementario, pero debe restituir el 35% de ese crédito. El resultado es una carga combinada cercana al 44,45%. La megarreforma elimina progresivamente esa restitución y restablece la integración total, con lo que la carga combinada máxima converge hacia el 35%. Es el cambio estructural más importante de la reforma para socios de empresas.
| Créditos generados en | % de restitución | Crédito efectivo para el dueño |
|---|---|---|
| Hasta el 31 de diciembre de 2026 | 35% | 65% |
| 2027 | 30% | 70% |
| 2028 | 15% | 85% |
| Desde 2029 | 0% | 100% |
Tasa única sustitutiva de 10% sobre utilidades acumuladas retenidas en la empresa. Permite retirar o distribuir dividendos quedando totalmente cumplidos los impuestos finales, constituyendo una oportunidad de liquidez y saneamiento del FUT empresarial. Es la segunda ventana más corta de la reforma después de la condonación TGR.
Ventana transitoria para condonar intereses y multas en deudas sujetas a cobro ejecutivo de la TGR con vencimiento hasta el 31 de diciembre de 2025. Hay que distinguirla de la política administrativa permanente SII/TGR vigente desde junio de 2026, que es mucho menos generosa.
| Modalidad | Condonación de intereses | Condonación de multas | Condiciones |
|---|---|---|---|
| Pago al contado | hasta 100% | hasta 80% | — |
| Convenio de pago | hasta 95% | hasta 75% | Pie mínimo de 10% del capital; hasta 24 cuotas mensuales iguales y sucesivas |
- 180 días es muy poco. Es la ventana más corta de la reforma y exige tener el diagnóstico de deuda listo antes de la publicación.
- Contado vs. convenio no es una diferencia menor: 100%/80% contra 95%/75%. Si hay liquidez, pagar al contado captura más beneficio y elimina el riesgo de caducidad.
- El riesgo de caducidad es asimétrico: perder una sola cuota revive intereses y multas completos, calculados desde el origen.
- Máximo 3 convenios por contribuyente. El capital nunca se condona, solo intereses y multas.
- Beneficio acotado a personas naturales y micro, pequeñas y medianas empresas: verificar la calificación de tamaño.
Condonación de derechos municipales: totalidad de intereses y multas por atraso en permisos de circulación, patentes comerciales y derechos de aseo, para deudas devengadas dentro de los 3 años anteriores. Se solicita ante cada municipalidad dentro de 12 meses, municipio por municipio.
Libera del débito fiscal de IVA (19%) a la empresa constructora o inmobiliaria en la primera transferencia de dominio de viviendas nuevas. La norma no fija límite de valor, superficie ni tipo de comprador.
- Recepción municipal vigente: la vivienda debe contar con recepción definitiva, total o parcial. Es el requisito temporal crítico.
- Ventana de ejecución: la compraventa debe constar en escritura pública otorgada dentro del año de vigencia. Hay retroactividad acotada para escrituras derivadas de promesas suscritas dentro del plazo.
- Incompatibilidad estricta: quien adquiera o venda bajo este régimen no puede además solicitar la devolución de IVA por activo fijo del artículo 27 bis respecto del mismo inmueble.
- Es opcional para la inmobiliaria vendedora, no una obligación legal: el comprador debe cerciorarse de que la promesa comprometa expresamente aplicar la franquicia.
- Exclusión anti-elusión: no procede en ventas entre empresas relacionadas.
Departamento con valor de venta de 4.000 UF con IVA en el mercado, con recepción municipal de julio de 2026. Bajo el régimen exento, el débito fiscal de IVA de aprox. 510,92 UF se reduce a 0 UF. El valor del terreno (800 UF) siempre estuvo exento por ley.
Tras la Ley 21.420 de 2022 las exenciones de Ingreso No Renta sobre los cánones de arrendamiento quedaron acotadas a personas naturales y a un máximo de las dos primeras unidades. La megarreforma crea un impuesto único sustitutivo de 5% sobre el ingreso bruto de arriendo para las unidades desde la tercera vivienda económica en adelante. La primera y la segunda conservan la franquicia histórica.
- Tope de superficie: aplica exclusivamente a viviendas económicas cuya superficie edificada por unidad no exceda 90 m². No se confunde con el límite general del DFL 2 de 140 m².
- Obligatorio para personas naturales desde la tercera unidad: el 5% sobre ingreso bruto, sin deducción de gastos, es el único régimen aplicable a esa renta. No existe opción de tributar por renta efectiva.
- Opcional para personas jurídicas, pero la elección es irrevocable por 5 años.
- Orden de prelación por fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. El SII cruza registros del CBR con el RUT del contribuyente.
- Incompatibilidad con la devolución de IVA del artículo 27 bis sobre la misma propiedad.
Algunas fuentes secundarias mencionan una eventual norma transitoria que permitiría acogerse con hasta 140 m² si la vivienda se adquiere dentro de los 12 meses siguientes a la publicación. No fue posible confirmar el número exacto del artículo transitorio contra el texto oficial, porque la ley todavía no se publica en el Diario Oficial. Conviene verificarlo contra el texto publicado antes de tomar decisiones basadas en esa cifra.
Inversionista persona natural con 4 departamentos DFL 2 de 85 m², arrendados en $500.000 mensuales cada uno. Las unidades 1 y 2 (inscritas en 2017 y 2019) generan $12.000.000 anuales: tributan $0 por la franquicia histórica. Las unidades 3 y 4 (inscritas en 2022 y 2025, bajo el tope de 90 m²) generan otros $12.000.000: quedan obligatoriamente sujetas al impuesto único de 5%. Si alguna superara los 90 m², esa unidad quedaría fuera del régimen del 5%.
Toca cualquier fila para ir directo a esa medida ↑
- Descargar el estado de deuda en TGR y clasificar por fecha de vencimiento (corte 31-12-2025).
- Inventariar y valorizar activos en el exterior; revisar si hubo citaciones o liquidaciones del SII antes del 1-1-2026.
- Cuadrar registros empresariales (RAI, DDAN, REX, SAC) y determinar el FUT/FUR/STUT histórico.
- Iniciar estudios de títulos y tasaciones de inmuebles a donar.
- Revisar la superficie exacta y el orden de inscripción en el CBR de las viviendas DFL 2 del grupo familiar.
- Auditar con las promotoras la fecha de recepción municipal de las unidades en construcción.
- Ejecutar la condonación TGR: es la ventana más corta de toda la reforma.
- Optar por el impuesto sustitutivo de 10% sobre utilidades acumuladas (8 meses).
- Si se planifica arriendo amoblado, efectuar el inicio de actividades en Primera Categoría antes de otorgar las escrituras de compraventa.
- Otorgar las escrituras de donación.
- Presentar la declaración de repatriación (la ventana abre al tercer mes).
- Solicitar condonación de derechos municipales, municipio por municipio.
- Formalizar en escritura pública las compraventas de viviendas nuevas que quieran acogerse a la exención de IVA.
- Diferir a 2027 las ventas de instrumentos con presencia bursátil que tengan ganancia relevante; evaluar realizar pérdidas antes del 31-12-2026.
- Presentar la declaración jurada de exención de contribuciones ante el SII.
- Evaluar el nuevo régimen DFL 2 desde la tercera vivienda: impuesto único de 5% versus tributación por renta efectiva.
- Para personas jurídicas con 3 o más viviendas económicas, decidir la opción del 5% con proyección a 5 años, dado que es irrevocable.
| Hito | Estado |
|---|---|
| Despacho del Congreso | 4 de agosto de 2026. El último artículo votado fue el mecanismo de compensación municipal, 27-22 en el Senado. |
| Vetos presidenciales | Aprobados. Cámara: 10 de agosto. Senado: 12 de agosto de 2026, con lo que terminó la tramitación en el Congreso. |
| Requerimientos ante el Tribunal Constitucional | Fallo del 13 de agosto de 2026: acogidos parcialmente. Se mantuvo el núcleo de la invariabilidad tributaria. Ninguna de las medidas de este reporte fue objetada. |
| Promulgación y publicación en el Diario Oficial | Único trámite pendiente a la fecha de este reporte. Sin fecha confirmada. |
Todos los plazos descritos aquí se cuentan desde la publicación en el Diario Oficial, no desde la aprobación legislativa. Quien empiece a ejecutar operaciones ahora, asumiendo que el beneficio ya rige, corre el riesgo de quedar fuera. Pero quien no empiece a preparar ahora (tasaciones, estudios de títulos, valorización de activos en el exterior, cuadratura de registros empresariales) va a llegar tarde a ventanas que en varios casos son de solo 8 a 12 meses.
El TC acogió parcialmente los requerimientos de parlamentarios de oposición. Declaró inconstitucionales:
- En invariabilidad tributaria (art. 29): la expresión "entre otros", la facultad de Hacienda para extender el plazo en circunstancias calificadas, y las normas sobre "proyectos conectados".
- Los artículos 12 y 13 completos, sobre indemnización del Fisco por anulación judicial de una RCA.
- Una frase del art. 11 que limitaba las reclamaciones a aspectos no evaluados previamente.
- Los numerales 2 y 3 del art. 5, sobre microrelocalización de concesiones acuícolas.
Ninguna de las medidas analizadas fue objetada ni modificada. Lo recortado son normas de invariabilidad para grandes inversiones y normas ambientales, materias distintas de las que aquí se revisan.
El Ejecutivo presentó tres vetos supresivos, aprobados por la Cámara el 10 de agosto y por el Senado el 12 de agosto. Los tres eliminaron normas de carácter financiero y comercial que el Congreso había incorporado:
- Prohibición del anatocismo, es decir el cobro de intereses sobre intereses.
- El llamado derecho al olvido financiero.
- La obligación de pago a 30 días a proveedores pymes.
Ninguno de los tres vetos afecta las medidas tributarias ni inmobiliarias de este reporte. Con su aprobación terminó la tramitación en el Congreso.
Asesoría Interactiva
Reforma de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social
Revisa las medidas que más te interesan de la reforma aprobada y marca «Me interesa» o «Quiero asesoría» en cualquier medida mientras revisas este análisis, para que así podamos asesorarte.
Desde la reforma de 2022 (Ley 21.420) la ganancia obtenida al vender acciones y cuotas de fondos con presencia bursátil nacional pagaba un impuesto único y sustitutivo de 10%. La megarreforma lo deroga y devuelve la ganancia a la categoría de Ingreso No Constitutivo de Renta: 0% de tributación. Se aplica a toda enajenación o rescate efectuado después del 1 de enero de 2027, con independencia de cuándo se adquirió el instrumento.
- No es automático por tratarse de "una acción chilena": exige cumplir simultáneamente tres condiciones — instrumento elegible, forma de adquisición y forma de enajenación.
- Desaparecen la retención del corredor y la obligación declarativa anual asociada al régimen anterior.
- Si la ganancia pasa a ser ingreso no renta, la pérdida correlativa deja de ser deducible.
No es necesario haber comprado el instrumento bajo el nuevo régimen para beneficiarse: basta con vender o rescatar después del 1 de enero de 2027. Quien tenga ganancias relevantes puede evaluar diferir la venta a 2027 para tributar 0% en vez del 10% vigente hoy, y evaluar realizar pérdidas antes del 31-12-2026.
El impuesto a las herencias y donaciones (Ley 16.271) tiene tasas progresivas de 1% a 25%. La asimetría histórica es que heredar tiene un tramo exento de 50 UTA, mientras donar en vida solo tiene 5 UTA exentas. La megarreforma abre una ventana transitoria de un año en la que el impuesto determinado se reduce en un 50%, y además libera del trámite de insinuación judicial. Es, en los hechos, la ventana de planificación sucesoria más agresiva en décadas.
- Uso único por donante: la rebaja opera por una sola vez respecto de cada donatario.
- Imputación futura sin límite de tiempo: la donación se suma al cálculo de una herencia o donación posterior del mismo donante, pero el impuesto ya pagado sirve como crédito.
- Regla de costo a 3 años: si el donatario enajena el bien dentro de 3 años, el costo se determina con reglas especiales.
- Se permite financiar el pago con mutuos en UF a un máximo de 10 años, incluso desde la propia sociedad donada.
Un padre dueño del 100% de "Empresa Familiar SpA" (valor $2.000 millones) dona el 40% de las acciones a su hija dentro de la ventana. El impuesto, ya con la rebaja del 50%, queda en aprox. $80 millones. Como la hija no tiene esa liquidez, la propia empresa le presta los $80 millones mediante un mutuo en UF a 10 años. Es una facilidad de caja, no un beneficio tributario adicional: los intereses de ese mutuo no son deducibles.
Exención del 100% del impuesto territorial respecto de la vivienda principal de personas naturales de 65 años o más. No es una rebaja parcial ni un tramo: es exención total sobre un inmueble. Reemplaza y es sustancialmente más generosa que la rebaja parcial vigente hoy, que sí exige requisitos de ingreso y tope de avalúo.
- Unicidad: una sola vivienda en todo el país; el beneficiario debe declarar cuál es su vivienda principal.
- Exclusión anti-elusión: quedan fuera los inmuebles adquiridos de personas relacionadas en los últimos 3 años, salvo que se acredite una causa no tributaria.
- Sanción: obtener el beneficio mediante declaraciones maliciosamente falsas acarrea multa del 300% del impuesto eludido más inhabilitación por 10 años.
Una hija transfiere su departamento a su padre de 70 años hace 8 meses para que él pida la exención. Como el traspaso fue entre personas relacionadas dentro de los 3 años anteriores, el SII puede rechazarla aunque el padre cumpla todos los demás requisitos. La salida que da la propia norma: si el traspaso tuvo una causa no tributaria real (herencia, divorcio, venta a precio de mercado documentada), se puede acreditar y la exención sí procede.
Régimen voluntario, extraordinario y transitorio para regularizar ante el SII bienes y rentas mantenidos en el extranjero que no fueron declarados. Se paga un impuesto único sustitutivo y con ello se sanea íntegramente la situación tributaria, extinguiendo las responsabilidades tributarias, civiles y penales derivadas de la omisión previa.
- Solo pueden acogerse personas naturales y jurídicas domiciliadas, residentes, establecidas o constituidas en Chile antes del 1 de enero de 2025.
- Se pueden declarar bienes adquiridos antes del 1 de enero de 2026.
- Exclusiones: quedan fuera quienes tengan citaciones, liquidaciones o procesos en curso, y los bienes de jurisdicciones catalogadas de alto riesgo.
- Incumplimiento del compromiso de 5 años en la tasa de 7%: se pierde el beneficio de la tasa reducida.
Se reduce el Impuesto de Primera Categoría (IDPC) del régimen general (art. 14 A) de forma gradual desde el 27% actual hasta el 23% en el Año Comercial 2029. Es la baja de tasa corporativa más relevante de la última década.
La baja de 27% a 23% aplica al régimen general (14 A). Las pymes acogidas al Pro-Pyme tienen una tasa aparte, hoy en 12,5%, que no baja con esta reforma porque ya partía más abajo. El problema es que esa tasa está definida como transitoria: subiría a 15% en 2029 y en 2030 la pyme se integraría al régimen general con 23%. El compromiso del Ejecutivo de dejar el 12,5% permanente no quedó en el articulado de esta ley: se tramitaría en un proyecto separado ("Estatuto Pyme 2.0"), que todavía no ingresa. Mientras eso no ocurra, la regla vigente en el papel sigue siendo la transitoria.
Desde la Ley 21.210 de 2020 el régimen general (art. 14 A) es semi-integrado: el socio que retira utilidades imputa el IDPC pagado por la empresa contra su Global Complementario, pero debe restituir el 35% de ese crédito. El resultado es una carga combinada cercana al 44,45%. La megarreforma elimina progresivamente esa restitución y restablece la integración total, con lo que la carga combinada máxima converge hacia el 35%. Es el cambio estructural más importante de la reforma para socios de empresas.
| Créditos generados en | % de restitución | Crédito efectivo para el dueño |
|---|---|---|
| Hasta el 31 de diciembre de 2026 | 35% | 65% |
| 2027 | 30% | 70% |
| 2028 | 15% | 85% |
| Desde 2029 | 0% | 100% |
Tasa única sustitutiva de 10% sobre utilidades acumuladas retenidas en la empresa. Permite retirar o distribuir dividendos quedando totalmente cumplidos los impuestos finales, constituyendo una oportunidad de liquidez y saneamiento del FUT empresarial. Es la segunda ventana más corta de la reforma después de la condonación TGR.
Ventana transitoria para condonar intereses y multas en deudas sujetas a cobro ejecutivo de la TGR con vencimiento hasta el 31 de diciembre de 2025. Hay que distinguirla de la política administrativa permanente SII/TGR vigente desde junio de 2026, que es mucho menos generosa.
| Modalidad | Condonación de intereses | Condonación de multas | Condiciones |
|---|---|---|---|
| Pago al contado | hasta 100% | hasta 80% | — |
| Convenio de pago | hasta 95% | hasta 75% | Pie mínimo de 10% del capital; hasta 24 cuotas mensuales iguales y sucesivas |
- 180 días es muy poco. Es la ventana más corta de la reforma y exige tener el diagnóstico de deuda listo antes de la publicación.
- Contado vs. convenio no es una diferencia menor: 100%/80% contra 95%/75%. Si hay liquidez, pagar al contado captura más beneficio y elimina el riesgo de caducidad.
- El riesgo de caducidad es asimétrico: perder una sola cuota revive intereses y multas completos, calculados desde el origen.
- Máximo 3 convenios por contribuyente. El capital nunca se condona, solo intereses y multas.
- Beneficio acotado a personas naturales y micro, pequeñas y medianas empresas: verificar la calificación de tamaño.
Condonación de derechos municipales: totalidad de intereses y multas por atraso en permisos de circulación, patentes comerciales y derechos de aseo, para deudas devengadas dentro de los 3 años anteriores. Se solicita ante cada municipalidad dentro de 12 meses, municipio por municipio.
Libera del débito fiscal de IVA (19%) a la empresa constructora o inmobiliaria en la primera transferencia de dominio de viviendas nuevas. La norma no fija límite de valor, superficie ni tipo de comprador.
- Recepción municipal vigente: la vivienda debe contar con recepción definitiva, total o parcial. Es el requisito temporal crítico.
- Ventana de ejecución: la compraventa debe constar en escritura pública otorgada dentro del año de vigencia. Hay retroactividad acotada para escrituras derivadas de promesas suscritas dentro del plazo.
- Incompatibilidad estricta: quien adquiera o venda bajo este régimen no puede además solicitar la devolución de IVA por activo fijo del artículo 27 bis respecto del mismo inmueble.
- Es opcional para la inmobiliaria vendedora, no una obligación legal: el comprador debe cerciorarse de que la promesa comprometa expresamente aplicar la franquicia.
- Exclusión anti-elusión: no procede en ventas entre empresas relacionadas.
Departamento con valor de venta de 4.000 UF con IVA en el mercado, con recepción municipal de julio de 2026. Bajo el régimen exento, el débito fiscal de IVA de aprox. 510,92 UF se reduce a 0 UF. El valor del terreno (800 UF) siempre estuvo exento por ley.
Tras la Ley 21.420 de 2022 las exenciones de Ingreso No Renta sobre los cánones de arrendamiento quedaron acotadas a personas naturales y a un máximo de las dos primeras unidades. La megarreforma crea un impuesto único sustitutivo de 5% sobre el ingreso bruto de arriendo para las unidades desde la tercera vivienda económica en adelante. La primera y la segunda conservan la franquicia histórica.
- Tope de superficie: aplica exclusivamente a viviendas económicas cuya superficie edificada por unidad no exceda 90 m². No se confunde con el límite general del DFL 2 de 140 m².
- Obligatorio para personas naturales desde la tercera unidad: el 5% sobre ingreso bruto, sin deducción de gastos, es el único régimen aplicable a esa renta. No existe opción de tributar por renta efectiva.
- Opcional para personas jurídicas, pero la elección es irrevocable por 5 años.
- Orden de prelación por fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. El SII cruza registros del CBR con el RUT del contribuyente.
- Incompatibilidad con la devolución de IVA del artículo 27 bis sobre la misma propiedad.
Algunas fuentes secundarias mencionan una eventual norma transitoria que permitiría acogerse con hasta 140 m² si la vivienda se adquiere dentro de los 12 meses siguientes a la publicación. No fue posible confirmar el número exacto del artículo transitorio contra el texto oficial, porque la ley todavía no se publica en el Diario Oficial. Conviene verificarlo contra el texto publicado antes de tomar decisiones basadas en esa cifra.
Inversionista persona natural con 4 departamentos DFL 2 de 85 m², arrendados en $500.000 mensuales cada uno. Las unidades 1 y 2 (inscritas en 2017 y 2019) generan $12.000.000 anuales: tributan $0 por la franquicia histórica. Las unidades 3 y 4 (inscritas en 2022 y 2025, bajo el tope de 90 m²) generan otros $12.000.000: quedan obligatoriamente sujetas al impuesto único de 5%. Si alguna superara los 90 m², esa unidad quedaría fuera del régimen del 5%.
Toca cualquier fila para ir directo a esa medida ↑
- Descargar el estado de deuda en TGR y clasificar por fecha de vencimiento (corte 31-12-2025).
- Inventariar y valorizar activos en el exterior; revisar si hubo citaciones o liquidaciones del SII antes del 1-1-2026.
- Cuadrar registros empresariales (RAI, DDAN, REX, SAC) y determinar el FUT/FUR/STUT histórico.
- Iniciar estudios de títulos y tasaciones de inmuebles a donar.
- Revisar la superficie exacta y el orden de inscripción en el CBR de las viviendas DFL 2 del grupo familiar.
- Auditar con las promotoras la fecha de recepción municipal de las unidades en construcción.
- Ejecutar la condonación TGR: es la ventana más corta de toda la reforma.
- Optar por el impuesto sustitutivo de 10% sobre utilidades acumuladas (8 meses).
- Si se planifica arriendo amoblado, efectuar el inicio de actividades en Primera Categoría antes de otorgar las escrituras de compraventa.
- Otorgar las escrituras de donación.
- Presentar la declaración de repatriación (la ventana abre al tercer mes).
- Solicitar condonación de derechos municipales, municipio por municipio.
- Formalizar en escritura pública las compraventas de viviendas nuevas que quieran acogerse a la exención de IVA.
- Diferir a 2027 las ventas de instrumentos con presencia bursátil que tengan ganancia relevante; evaluar realizar pérdidas antes del 31-12-2026.
- Presentar la declaración jurada de exención de contribuciones ante el SII.
- Evaluar el nuevo régimen DFL 2 desde la tercera vivienda: impuesto único de 5% versus tributación por renta efectiva.
- Para personas jurídicas con 3 o más viviendas económicas, decidir la opción del 5% con proyección a 5 años, dado que es irrevocable.
| Hito | Estado |
|---|---|
| Despacho del Congreso | 4 de agosto de 2026. El último artículo votado fue el mecanismo de compensación municipal, 27-22 en el Senado. |
| Vetos presidenciales | Aprobados. Cámara: 10 de agosto. Senado: 12 de agosto de 2026, con lo que terminó la tramitación en el Congreso. |
| Requerimientos ante el Tribunal Constitucional | Fallo del 13 de agosto de 2026: acogidos parcialmente. Se mantuvo el núcleo de la invariabilidad tributaria. Ninguna de las medidas de este reporte fue objetada. |
| Promulgación y publicación en el Diario Oficial | Único trámite pendiente a la fecha de este reporte. Sin fecha confirmada. |
Todos los plazos descritos aquí se cuentan desde la publicación en el Diario Oficial, no desde la aprobación legislativa. Quien empiece a ejecutar operaciones ahora, asumiendo que el beneficio ya rige, corre el riesgo de quedar fuera. Pero quien no empiece a preparar ahora (tasaciones, estudios de títulos, valorización de activos en el exterior, cuadratura de registros empresariales) va a llegar tarde a ventanas que en varios casos son de solo 8 a 12 meses.
El TC acogió parcialmente los requerimientos de parlamentarios de oposición. Declaró inconstitucionales:
- En invariabilidad tributaria (art. 29): la expresión "entre otros", la facultad de Hacienda para extender el plazo en circunstancias calificadas, y las normas sobre "proyectos conectados".
- Los artículos 12 y 13 completos, sobre indemnización del Fisco por anulación judicial de una RCA.
- Una frase del art. 11 que limitaba las reclamaciones a aspectos no evaluados previamente.
- Los numerales 2 y 3 del art. 5, sobre microrelocalización de concesiones acuícolas.
Ninguna de las medidas analizadas fue objetada ni modificada. Lo recortado son normas de invariabilidad para grandes inversiones y normas ambientales, materias distintas de las que aquí se revisan.
El Ejecutivo presentó tres vetos supresivos, aprobados por la Cámara el 10 de agosto y por el Senado el 12 de agosto. Los tres eliminaron normas de carácter financiero y comercial que el Congreso había incorporado:
- Prohibición del anatocismo, es decir el cobro de intereses sobre intereses.
- El llamado derecho al olvido financiero.
- La obligación de pago a 30 días a proveedores pymes.
Ninguno de los tres vetos afecta las medidas tributarias ni inmobiliarias de este reporte. Con su aprobación terminó la tramitación en el Congreso.